01合法的炒股融资方式
5月19日，高新区微电园站一体化综合开发项目(K03单元01街区L08-1地块)调规方案公示后，引起了西永片区业主们的强烈抗议。
微电园TOD项目所在地块于2021年12月30日出让，该地块占地约28.58亩，容积率3.0，商务计容体量为5.7万方，另外公共交通功能总建筑面积约1.86万方。项目计划打造成为集轨道换乘空间、公交站场、商业、酒店、办公等多功能聚集、多业态融合的商服配套项目。
根据规划，这里将设5条公交发车线，直连北碚区、九龙坡区、金凤区域、沙坪坝区。站内设100个社会车辆停车位、200个自行车位，建成后将可无缝换乘轨道1号线和7号线。项目规划新建甲级写字楼和星级酒店，是科学城TOD首作。
展开剩余87%微电园TOD项目虽然总体量不大，但占据了微电园片区核心门户位置，要承载重要的交通转换功能，所以被周边业主们寄予厚望，关注度很高。
微电园TOD项目土地出让至今已经有三年半时间，2022年初交通枢纽集团就宣布年内开建该项目，但至今却迟迟未能实施建设，如今却突然计划改规。调规方案一经公布就引发争议。
此次调规主要内容是：
1、修改用地性质：将L08-1地块用地性质由公共交通兼容商业商务用地修改为公共交通兼容居住、商业商务用地，修改后居住为保障性租赁住房：
2、修改用地指标：修改后，容积率保持3.0不变，L08-1地块总计容建筑规模保持5.73万方不变，其中公共交通功能建筑规模不纳入总计容建筑规模，商业商务建筑规模减少4.2万平方米，居住建筑规模增加4.2万平方米。
3、修改建筑高度：建筑高度由60米调整为80米，建筑密度和绿地率维持原规划不变。
其实简单地说，就是将该TDO项目中原规划修建的甲级写字楼和星级酒店改为修建保障性租赁住房了。
02
微电园TOD项目调规后，周边业主纷纷表达不满，也有多位业主代表通过各类途径提出抗议。
在各个自媒体报道文章的评论区里，我们可以看见很多留言，几乎都是一边倒的反对声音。
面对汹涌的舆情，有关方面显然感受到了压力，希望尽快平息舆论。
于是，重庆交通资源开发有限公司于5月23日9时35分连夜发布了一篇情况通报，决定停止K03单元01街区L08-1地块的调规事宜，并按相应程序向主管部门进行申报。
据悉，微电园TOD项目已明确不再修建保障性租赁住房；该情况通报中的“按相应程序向主管部门进行申报”是终止调规的必要流程。
03
这几年，重庆各类调规情况并不鲜见，为何此次微电园TOD项目调规却引发了如此汹涌的舆情？
从网友们的发文以及留言评论来看，我认为这是西永周边居民乃至广大群众长期以来压抑的不满情绪被点燃了。
第一，西永居民对板块近年发展现状有不满。
西永的起点很高，是主城 六大城市副中心之一，也曾是沙坪坝当年重点打造的区域，西永商圈当年曾号称体量相当于2倍观音桥10倍三峡广场，甚至一度传言沙区政府曾计划搬至西永广场。
2019年重庆打造高新区升级版，西永微电园和大学城都被划给了高新区直管。西永也因此成为炙手可热的区域，吸引了很多购房者。2020年，西永板块全年成交超200万方，是当年主城成交量最高的板块。
然而，近年来重庆高新区发展的重点却在金凤，西永板块发展远不如预期，教育医疗文化休闲等各类配套不够完善，规划的几个重点项目如科创街、微电园TOD等都迟迟无法兑现。所以，微电园TOD的改规将周边居民对区域发展现状不满的怒火点燃了。
第二，群众对随意调整区域规划的行为有怨气。
这些年，因为种种原因，重庆各个板块有很多楼盘常常改规。很多时候房产开发项目的一些重大改规实际上会严重影响到周边居民的利益，而居民们通常对此无能无力。
西永板块也曾有一些类似的规划调整，比如首创光和城最后一期的纯商业被改规为纯住宅，使西永区域商业大大缩水，影响周边居民利益。西永商圈当年号称2倍观音桥10倍三峡广场的商业规模，如今仅靠一座 高 新天街勉强撑撑场面。
规划不应是儿戏，调规也不应是把戏，人们对随意调规的行为痛很久矣。
如今，微电园TOD项目把商业商务改成保障性租赁住房， 进一步让西永中心商务区缩水的行为将人们对肆意改规行为的不满情绪借此释放了。
第三，群众对大建保障房尤其是在核心地段建保障房有意见。
微电园TOD项目计划把商业商务改成保障性租赁住房，其实这里说的保障性租赁住房最终呈现会类似龙湖冠寓、万科泊寓。按照原规划，在十四五期间，重庆要筹集40万套保障性租赁住房，要占新增住房供应比例的30%以上。
从网络评论留言来看，群众对保障性租赁住房并没有清晰的认识，大部分群众误将其等同于公租房，加剧了抵触情绪。
重庆是全国公租房建设体量最大的城市，已建成超58万套公租房。但重庆公租房历来毁誉参半，很多业主将其视为重庆低房价的主要原因之一。而如今重庆房价低迷，普通商品房业主对公租房更无好感，都不希望自家小区旁边因为建公租房而拉低区域档次拉低区域房价。
另外，还有一部分群众又把保障性租赁住房视为近期宣传较多的配售型保障性住房，而配售型保障房政策是保本微利销售，群众以为项目会低价对外销售进而冲击脆弱的房价。
但无论如何，重庆商品房是已经呈现供过于求，无论是西永还是其它板块，商品房空置现象都比较严重。无论是何种形式的保障房，或许会受到被保障群体的欢迎，但也都让商品房业主群体有意见，担心进一步影响房价。
目前，重庆已累计筹集保障性租赁住房29.2万套（间）。 2025年计划筹集保障性租赁住房2.4万套。也就是说，重庆其实已经大幅下调了十四五期间的 保障性租赁住房筹集目标数。
即便如此，重庆已经有58万多套公租房，约55万套安置房，还有7.7万套公有住房，加上已筹集的近30万套保障性租赁住房，重庆全市各类保障房已经超150万套，而且现在新建设配售型保障房，重庆商品房市场难免被冲击。
写在文末：
微电园TOD项目从5月19日发布公告宣布调规，到5月23日发布公告终止调规，仅仅几天时间， 微电园TOD项目也算是保住了。
这一次，群众的 呼声很大，而且被听见，被采纳，这很好。
那这次未能如愿在微电园TOD项目建设的保障性租赁住房合法的炒股融资方式，最终又会落在哪里呢？
发布于：重庆市